星河湾拟接盘广州最大村改项目 实控人两栋楼抵押作价96亿元

10月10日，广州番禺区沙溪村村委会发布了《旧村改造合作共建承诺书》，公开了星河湾集团向村民作出的核心承诺，由此启动了沙溪村旧改项目的村民表决流程。

沙溪村是广州规模最大的旧改项目之一，地处番禺区洛浦街道，北侧紧邻珠江后航道，与万博商务区相邻。项目改造总用地面积约169.47公顷，总投资额约398亿元，村内拥有沙溪五金塑料城等大型专业市场。

该项目最初的中标合作方是升龙集团与方圆地产组成的联合体，两者分别持有60%和40%的股份。2020年实施方案获得批准，计容总建筑面积达365.3万平方米，改造成本约为248亿元，其中复建安置资金为198亿元，工期设定为6年。

这两家房企均遭遇了流动性困境：方圆地产在2023年出现3.4亿美元境外债实质性违约，至今未形成重组方案；升龙集团在广州多个旧改项目中存在欠租和拖欠工程款的问题，其广州区域平台广州升龙房地产置业于6月被广州中院裁定预重整。

受此影响，沙溪村项目长期处于停滞状态，集体物业欠租金额达6164.77万元，村民表决率仅为约65%，与旧改生效所需的80%表决线存在较大差距。

4月15日，沙溪村正式宣布星河湾集团拟入股项目公司广州升龙方圆置业有限公司，持股90%，全面负责资金、建设和品牌输出；升龙与方圆合计保留10%股权，不再主导项目开发。

星河湾的方案要点包括：优先建设复建住宅和集体物业，计划在6年内完成所有复建房竣工交付；在复建房全部交付前，融资地块的销售回款在扣除必要开发成本后，剩余资金全部用于复建安置；实施上采用分片滚动改造模式，首期改造范围不超过全村面积的10%。同时，对于历史欠租的6164.77万元，先存入公证处监管账户，待表决通过后再向村集体兑付。

在融资方面，实际控制人黄文仔以其个人持有的两栋楼作价96亿元进行抵押，广州农商行出具了《授信意向书》，承诺为项目提供不超过50亿元的授信额度。星河湾自身没有违约记录，既无美元债，也无商票逾期情况。黄文仔表示，项目绝不烂尾，如果该项目失败，他将不再涉足旧改领域。

该方案需要经过村民大会表决通过，然后报番禺区和广州市两级城市更新主管部门审批，才能具备实施效力。如果表决未通过，星河湾的入局方案将作废，项目将按照旧改规则走向终止。

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